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移居桃園5大購屋熱區 深度剖析

22017.01.13

在高房價的雙北都會區,即便是房價已下修超過1成,但在薪水倒退的年代,對多數受薪階級而言,在大台北地區買房仍是近乎「不可能的任務」,因此,購屋族近年紛紛往重大建設更多、更低價桃園移居,使得桃園不但成為全台淨移入人口最多的縣市,更一舉跨過200人門檻,於2014年順利升格為直轄市,成為台灣的第6都。

桃園人口淨移入的趨勢,至今仍方興未艾。根據最新的內政部戶籍登記資料,201612月全台淨遷入人口數最多的縣市,正是桃園市的2535人,其次為台中市的1135人與新竹縣的314人,反觀首善之都台北市,則是全台淨遷出人口數最多的縣市,共有1104人淨遷出。

全國人口都在遽降,唯獨桃園人口逆勢成長,每年有34萬人口移往桃園,凸顯桃園的發展潛力,桃園市長鄭文燦也積極向這些「輕移民」招手,公開表示:「桃園具有人口、交通、區位、產業四大優勢,房價相對台北及新北相對低廉,近2年增加8萬人,且移入人口以青壯年為主,預估桃園人口將持續成長。」

房地產業者指出,要能長年吸引外移人口遷入,除了相對低價優勢,還要能提供自給自足的居住環境與生活機能,以及足以撐起城市發展的重大建設,並提供足夠的就業機會。而根據調查,從2016110月,桃園至少推出逾20項政府旗艦大建設,吸引壽險、科技、外資招商投資「新亮點」。

此外,桃園工業總產值達3.1兆元,連續13年位居全國第一,加上11座工商綜合區,以及「亞洲.矽谷」計劃、即將通車的機場捷運等話題,都是購屋移居桃園的充分誘因。根據統計,自2015年至201610月,桃園房地產所有權第一次移轉與買賣共計108052棟,高居全國第二。

另根據信義房屋統計象徵區域買氣的家戶購屋比資料也發現,2016年家戶購屋比最高的區域,正是桃園市,家戶購屋比為4.9%相當於每百戶人家之中,就有將近5戶購屋,其次則是台中市,每百戶人家中約有3.5戶購屋,人氣較為疲弱的則是雙北市,台北市更是每百戶人家中,僅有2.1戶購屋,位居6都之末。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,2016年移轉棟數創1991年以來的新低量,相對家戶購屋比的狀況也會明顯滑落,6都之中仍以相對平價區域的買氣較為穩定。以高房價的雙北市為例,家戶購屋比都不到2011年的一半,但桃園市、高雄市的家戶購屋比,則還有20118成左右的水準

曾敬德表示,隨政策不再強力打房,房市有從底部回溫的跡象,尤其是雙北市房市買氣可望走出冰凍庫,但房市溫度仍是處於「退冰狀態,至於大台北以外的市場,在房價所得比仍在雙薪家庭可負擔的範圍之內,預料2017年仍會是表現較為穩定的區塊。

桃園當地業者表示,目前桃園房市交易情況相對較熱絡,或區外客接受度較高的區域,不外乎具備優質居住環境、生活機能成熟,以及區域發展具未來性等幾個主要條件,包括知名度最高的南崁、青埔、桃園中正藝文特區與龍安特區,以及南桃園地區的大中壢生活圈。

南崁

南崁是進入大桃園地區的門戶,距離台北最近,在交通考量上,不僅成為北客南下購屋者的首選,也是區域客所愛好的購屋熱區之一,且房價在大桃園地區屬於「中段班」,相當適合中產階級,而中正路延伸至南崁路的市鎮軸線,周邊機能相當成熟,北客購屋指名度私毫不遜於鄰近的桃園。

南崁房市大致可區分為上南崁與下南崁兩塊,因居住訴求重點有別,各自發展出不同銷售走向。例如強調優質環境的上南崁,以往皆由中悅建設的大坪數產品所寡佔,但近年陸續出現一般住宅個案,開拓出以往不同的需求市場。

上南崁最大的特色就是綠地多,區內有五酒桶山步道、羊稠坑森林步道、營盤坑古道及環保公園預定地等綠地,加上人口密度低、環境單純安寧宜居;代銷業者即表示,上南崁區域行情每年都緩步上揚,中古屋價格比同區其他新推案單價還高,算是相當特殊的現象,且居民素質整齊,無論是北客或區域客都適宜的購屋區段。

下南崁則主打便利的生活機能,與上南崁相比,下南崁的交通動線緊臨南崁交流道,往來大台北各主要都會區車程也在20分鐘左右,加上特力廣場開幕後,區內機能更為多元;此外,桃園逐漸納入「北北桃」生活圈的過程當中,讓距台北最近的下南崁,住宅需求明顯增加。

目前下南崁房市價格與型態,新案開價都已來到每坪27萬元以上,加上精華土地所剩無幾,新案釋出通常成為矚目焦點;另外,南崁溪河岸綠美化工程已落成啟用,包括自行車步道、河畔步道、多功能草階活動廣場及沿岸的植栽綠化等,市政府已將其命名為「桃園左岸」,是下南崁重大公共建設之一。

青埔

桃園青埔特區近年雖然受到政府打房影響,前兩年銷況不似之前熱絡,但豐富的建設題材與機場捷運即將通車利多,近來市場的銷售狀況已略有回溫,最主要的轉折點,便是去年10高鐵局標售的桃園青埔特區5筆土地,其中2塊相連商業區土地,由國泰人壽每坪約百萬元行情得標,象徵青埔房市逐漸走出低迷。

隨著國壽標地利多而來的,是延宕20年、6度跳票的機場捷運線,終於確定今年3月前正式通車,隨後桃園市長鄭文燦也證實此一消息。市場人士指出,青埔特區絕對是桃園受惠於機場捷運線通車最顯著的區域,前往桃園機場僅數站距離,加上高鐵快速運輸的優勢,有機會進一步吸納移入人口。

攤開桃園青埔特區的細部藍圖,以高鐵站為核心,全區採住商分離規劃,商業區多集中於站前周邊,住宅區則多分布於第二圈,而為了更有效利用土地,桃園高鐵站體當時設計便為地下化,是初期除了大台北的台北車站、板橋兩站之外,唯一的地下化高鐵車站(現加入南港)

此外,青埔特區也是全台首個具備3座捷運站的單一重劃區,包括機場捷運線A17領航站、A18高鐵桃園站及A19桃園體育園區站,進一步與高鐵形成「雙軌」,通勤便利性堪稱全桃之最。

而青埔除了交通題材,還有亞洲矽谷計畫、A18站的華泰名品城,以及動工中的A19站冠德BOT案,加上桃園市政府已正式對外宣布,確定將於A19站北側用地,興設國際世貿中心與國際會議中心;此外,同為A19站附近的青塘園旁用地,桃園市立美術館也確定落腳,尚有橫山書法公園及書法美術館。

房地產業者認為,房市景氣不佳是既定事實,但國泰人壽大手筆出手競標,顯見對於青埔日後發展仍頗具信心。雖然先前青埔房市受到政策干擾,但利空已慢慢出盡,終究會回歸區域基本面,加上這幾年新案供給量穩定、價格區間廣,不同預算的購屋民眾,都能找到適合的產品。

桃園藝文特區

從大興西路沿著藝文一街、二街,經過展演中心廣場至南平路,約莫650公尺的距離正好橫越中正藝文特區,也是大桃園現階段唯一具規模的綠園道,更被市場公認為大桃園的核心地王。

藝文特區近年的推案,大致以此核心向外擴張,第一圈為中正路、南平路、莊敬路、同德五、六街等鄰近區段,更外側的大有特區則被歸類到第二圈,房價也循此軌跡逐步遞減,全盛期約略是「432」的排序。

這條大桃園唯一的綠園道,已成為大桃園公認的富人住宅區,特別中正藝文特區占地僅16公頃,配合住宅、商業各50%開發強度的規定,使得全區住宅量體不到2千戶,現階段可銷售新屋更只剩不到4百戶,且這批新屋完銷後便無建地再供開發,可謂「賣一戶少一戶」。

綠園道兩側住宅,有包括「麗寶芙蓉匯」、「嘉璟華爾道夫」、「中悅御之苑」、「中悅一品」、「小王子」、「昭揚乾坤」、「中悅麗舍花園」等建案,當中除了小王子定位偏重中小坪數外,其他清一色都是大坪數產品。此外,「中?世界中心」、「昭揚銳」等商辦,銷售狀況也相當不錯。

中正藝文特區經過這10年的發展,已呈現出與其他區段不同的街闊風貌,特別是綠園道第一排,以目前的交易市場,新成屋總價35百萬至4千萬不等,跟鄰近區段相比,門檻確實高出一截,但對於有能力購買的客層而言,普遍都能接受這樣的總價區間,餘屋去化都堪稱順利。

即便前兩年全台房市陷入低迷,成交量快速萎縮,桃園不少個案價格因而微幅下修,但藝文特區豪宅表現依舊穩健,價格並未有太大起伏,幾乎維持在目前水平,顯見市場對其地段價值已產生認同,加上2016年元月開幕,採多功能商場型態規劃的「中茂新天地」進駐,更為區域發展添色不少。

桃園代銷業者認為,中正藝文特區一舉一動都是桃園房市的關注焦點,現有多功能消費型商場進駐,配合周邊原有的商業機能,補足原本較為欠缺的環節,對區域完整度而言,自然是有利的面向。

桃園龍安特區

與桃園中路計劃區同擁南桃園交流道的龍安特區,歷年房價及推案量皆相當穩定,且自住市場主流需求未曾變動,買方9成以上都是自住客,進一步壓縮投資客的空間,使得龍安特區推案量雖不及其他區域龐大,但整體供給量堪稱穩定,加上生活圈機能完整,新屋、中古屋都有一定的價格支撐。

相較於近年快速崛起的中路計劃區,龍安特區剛好位處南桃園交流道的另一側,因此兩者常被自住民眾拿來比較,但當地代銷業者指出,若以南桃園交流道為分界,中路計畫與龍安特區不只是區段定位大異其趣,在客層結構與心態也存在著些許不同。

目前中路計劃區尚處起步階段,銷售訴求大多圍繞著區域可塑性,龍安特區則主要強調成熟機能環境,現階段,於中路計畫的推案建商,定價大多已站上3字頭,龍安特區經過這兩年的波段盤整,區域行情與先前高點大略已下修2成上下,線上新案開價多在每坪20~25萬元,約是中路計劃區新案的七折價。

龍安特區以龍安街為最重要的機能軸線,各式商家店頭群聚,形成密度相當高的商圈帶,住宅則以此為中心向兩側延伸,另桃園區戶政、地政事務所與衛生所所組成的聯合行政中心也坐落在國強一街,公教氣息濃厚、居住環境單純,屋齡不似舊市區老舊,加上南桃園、縱貫路可便利往來大桃園其他行政區,八德、內壢民眾購屋比例大增,近2 年少見的台北客,近來佔比也已達到2~3成。

業者指出,中正藝文特區與中路計劃區一般的成交認知價,大致落在每坪28~35萬元,但同屬桃園市區的龍安特區,每坪價差高達8~10萬元不等,從房價到產品,都是相對適合中產階級購買的區域。

目前龍安特區首購與換屋需求大約是六四比,就現場客層屬性分析,絕大多數是具生產力的區域青壯人口,一部份則是二高沿線的台北客,所以餘屋去化速度保持著不錯水準,購屋者區域認同度也高,普遍都能接受現今價格。

大中壢生活圈

由內壢、中壢與平鎮所組成的「大中壢生活圈」,向來是南桃園房市的交易主力,整體設籍住民數達到70餘萬人,加上數個工業區的外來就業人口,實際活動人數粗估80萬人,不僅衍生周邊龐大商機,相關住宅需求居高不墜,新案供給量從未間斷,當中不乏指標建商身影。

擁有多所大專院校以及就業市場豐富之故,使得中壢生活圈青壯年人口比例相當高,人口移入速度甚至優於桃園區,而細究近兩年的個案動態,大多圍繞在「火車站」的話題,特別是「鐵路地下化」議題持續發酵,但礙於鐵道阻隔,前後站發展有所落差,未來隨著台鐵地下化政策逐步明朗,「新站」概念將迅速浮上檯面。

當地業者指出,大中壢生活圈主力房價行情普遍落於12字頭,購屋痛苦指數遠低於大台北地區,加上鐵路地下化、機場捷運線等交通建設願景支撐,即便過去一年買氣冰冷,移居情況卻不減反增,顯見區域已獲得買方認同,另就購屋族關注的「CP值」而論,也是自住置產族負擔較輕的選擇。

未來發展潛力方面,機場捷運環北站到中壢火車站延伸工程,共新增老街溪站及中壢車站兩個站體,全線採地下化施工,總長2.04公里,並在目前台鐵中壢火車站位址下方共構,形塑嶄新的「中壢新站」;此外,就桃園市現有捷運規劃藍圖,藍線至中壢車站後會轉進龍岡地區,路線上可望循中山東路為軸線,後續與八德擴大都市計畫的綠線銜接,形成完整的環狀軌道運輸網路。

新聞來源:富比士地產王